案例

通过法院拍卖，取得“烂尾楼”断续开发，增值税如何缴纳?

嘉诚房地产开发公司因债务纠纷，造成资金断裂，在建商住两用楼盘停止建设施工3年，形成“烂尾楼”，法院将其土地使用权及未完工的地上建筑物能行拍卖。

鑫鑫房地产开发公司通过公开拍卖取得该“烂尾楼”项目，支付2.4亿元人民币给法院，由法院支付给债务方。鑫鑫房地产开发公司要将取得的土地及地上建筑物继续开发，增值税如何缴纳?

政策依据

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定：

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

政策解析

通过对国家税务总局公告2016年第18号文的解析，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

很显然，鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日前开工的项目，可以选择简易计税方法缴纳增值税，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。相对来说没有太大的影响。

如果，鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日之后开工的项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。可是，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。因该土地当初是由嘉诚房地产开发公司取得的，相关财政票据名头为嘉诚房地产开发公司，鑫鑫房地产开发公司无法取得名头为自己的土地价款的财政票据。很有可能造成无法扣除土地价款，当然，在实际工作中，通过法院拍卖程序取得的“烂尾楼”税金一般都是由接手方承担，由接手方去税务机关代开增值税专用发票，这样的话，鑫鑫房地产开发公司可凭取得的增值税专用发票按规定，抵扣进项税额。